コロナ禍で住宅ローン減税の延長はいつもと違う？！

■2021年度の住宅ローン減税の延長されるのか？！

財務省・国土交通省の両省は消費増税対策として導入した『住宅ローン減税』の特例措置について、適用対象となる入居期限を2年延長する方向で調整に入っているようです。新型コロナウイルス感染症拡大の懸念もあり、住宅販売のテコ入れが必要と考えているようです。テレワークが普及し、賃貸生活から自宅時間の大幅拡大により、売買を検討するシーンが増えているようなので、この政策は非常に重要だと思います。

こうした案は、与党税制調査会が2021年度の税制改正に向けて議論し、12月にまとめる与党税制改正大綱に盛り込まれる予定です。

住宅ローン減税は、10年間にわたり住宅ローン額の1%を所得税から控除する仕組みであり、2019年に消費税率を10%に引き上げた際に特例措置を導入し、2020年12月までに入居すれば、13年間の控除が受けられるといった内容です。新築住宅購入だけではなく、中古住宅に対しても適用が受けられることもあり、本制度を住宅購入時には把握しておいていただきたいと思います。

※住宅ローン減税には適用の築年数がありますので、詳細については下記のホームページをご参照いただければ幸いです。
https://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm

■そもそも住宅ローン減税の適用条件とは？！

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住宅ローン控除（減税）の適用を受けるためには、一定の条件を満たさなくてはいけません。この条件は、取得する住宅が新築なのか中古なのか、増改築（リフォーム）なのかによって、それぞれ内容が異なります。

＜新築住宅購入の場合の適用条件＞

〇減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
〇対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
〇対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
〇特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
〇居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

＜中古住宅購入の場合の適用条件＞

中古住宅の場合は、非耐火建築物の場合：20年以内、耐火建築物：25年以内の住宅は住宅ローン減税の対象となります。しかしその年数を超える住宅の場合は下記の3つの条件の1つ以上を満たす場合に限られます。つまりは「一定の耐震基準等を満たしていること」が条件となりますので、ご注意下さい。

〇住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
〇耐震基準適合証明書を取得していること
〇既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

＜リフォーム、増築の適用条件＞

〇増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
〇マンションの専有部分の床、階段または壁の過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事
〇家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事
〇耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
〇一定のバリアフリー改修工事
〇一定の省エネ改修工事

なお、これらの工事費が100万円を超えていることも条件の一つです。この100万円のなかには、住宅ローン控除（減税）の適用を受ける工事と一体性があれば、設置費用や設備機器の購入費用も含めることが出来る場合がございます。

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■住宅販売の低迷を避けるべく、住宅ローン減税の政策は柔軟な対応が求められている？！

これとは別に、新型コロナを受け、2020年9月末までの契約などを条件に、2021年末までの入居者に同じ特例を認める弾力化措置も設けられています。

財務省・国土交通省の両省はこうした特例を延長し「2021年9月末までに契約、2022年末までに入居」の場合でも、控除の適用が受けられる案を軸に調整に入っているようです。

消費増税時の特例を延長するのは異例だが、政府内にはコロナ感染拡大を受け、住宅販売が今後低迷すると懸念する声が強いようです。国土交通省と住宅業界は契約から入居まで一定の時間がかかるため、税制優遇の延長を要望していました。当初反対していた財務省も一定程度の延長を容認する姿勢に転じたようです。

住宅ローン減税は、住宅の床面積「50平方メートル以上」を要件としている。政府はこの面積要件も緩和し、より小さな物件でも対象に含める案を検討するようです。これまでは家族で住むことが多い3LDKなどが適用されてきたが、夫婦のみで住むような小規模住宅の需要が増えるとして、国土交通省が要件緩和を求めているようです。また、テレワークが普及し、都内は小さな住宅、郊外に少し広めの住宅を持つといった「デュアラー」なども出現しているようなので、そのような自宅の持ち方にも優遇されるようなシーンが考えられます。

住宅ローン減税には、控除を受ける年の合計所得金額を「3000万円以下」とする所得要件がありますが、対象範囲が広くなっており、今後見直しが議論される可能性もあるようです。

国税庁によると、2018年の住宅ローン控除の適用者は24万8000人。国土交通省が2020年9月30日に発表した8月の新設住宅着工戸数は、前年同月比9.1%減の6万9101戸でした。住宅展示場の来場者が増えるなど持ち直しの兆しもありますが、着工戸数は14カ月連続の減少と厳しい状況が続いています。

本当にこの新型コロナウイルスの影響により、世界経済の低迷にいつ歯止めが掛かるのか、先行きの見えない時代へと突入しています。

そのような中で12月にまとめられる与党税制改正大綱に注目していきたいと思います。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

法人営業部 犬木 裕