タワーマンションの「２つの老い」を巡る課題について
建物の老朽化と住民の高齢化という「2つの老い」がタワーマンションに忍び寄っています。バブル期前後に建ち、タワマン第1号と言われた「与野ハウス」（さいたま市）の完成から48年経過しました。また、築30年以上になる物件は全体の約1割を占めるそうです。大規模修繕工事を高齢住民らが負担することになるが、多額の費用の捻出や住民間の合意づくりは難しく、人口増と街のにぎわい創出に貢献してきたタワマンの影の部分が見えつつあります。与野ハウスは4回目の大規模修繕工事に少なくとも3億円以上掛けられたようです。しかし、エレベーターをはじめ設備は古くなっており、修繕積立金を値上げしないと積立金はいずれ不足するようです。耐震性に問題があり、建て替えも懸案されているようです。
■築年数が経過したマンションは「第三者管理」が必要？！
築年数が経過したマンションには高齢の住人も多くいます。与野ハウスの463世帯の半数以上は70歳以上の高齢者世帯となっています。15人いる役員は50代の3人が最若手で、75歳以上が中心となっているようです。後継候補は少なく、管理業務を外部に委託する「第三者管理」の導入も検討されています。マンションは管理を買えと言われますが、与野ハウスの場合はその言葉とは違った印象となります。
■築30年前後で迎える2回目の工事を順調に終えられるかが焦点！
国土交通省によると、約7割のマンションは12〜15年ごとに大規模修繕工事を実施されています。タワーマンションの大規模修繕工事はエレベーターの取り換えなどで2回目が高額になりやすいと言われます。築30年前後で迎える2回目の工事を順調に終えられるかが焦点となり、中古マンションを購入される方はこのタイミングを把握しておいてほしいと思います。
また、タワーマンションは立地の良さや利便性が評価され資産価値が高いとされてきました。適切に管理されなければ快適さや安全性が損なわれ、価値も落ちかねない状況です。残念ながら、タワーマンションの歴史はまだ浅く、管理方法は理論的にも技術的にも確立していません。一般的なマンションと比べて大規模修繕や建て替えが難しい状況となります。
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■工事の難しさが顕著なタワーマンションについて
国交省の調査ではタワーマンションの大規模修繕の受注実績がある施工業者は24%にとどまり、工事の難しさを業者に聞くと、53%が「施工計画全般」と話されているようです。仮設工事（63%）、外壁塗装（55%）、外壁タイル（50%）も多数に上り、費用も高額になります。国交省はマンションの修繕工事費が高くなる要因に「建物の複雑な形状」「エレベーターや機械式駐車場」「空調機が設置された内廊下、ラウンジ、ゲストルーム」「塩害を受ける海岸に近い」などが挙げられます。また、タワーマンションの管理組合の多くが、今後の修繕積立金不足を嘆かれているようです。また、総会への出席が少ないことで、合意形成が取りにくい状況がこの手のやり取りを複雑にします。
■役員のなり手不足により、タワーマンションの合意形成が取れない
供給年代が古いほど区分所有者や居住者の管理への関心が薄い傾向がみられ、役員のなり手不足に悩む声も目立つようです。背景にあるのは住民の高齢化です。国交省住宅局はタワーマンションの実態を十分に把握できていないようですが、今後、修繕積立金や総会での合意形成の現状を調べ、資金管理などのガイドラインづくりを検討する方針のようです。
タワーマンションは日照やビル風、景観を巡って周辺住民らと摩擦が生じることがあり、地域に短期間で人口増をもたらす一方、小中学校などの受け入れ能力が不足し、通勤・通学客が増えて近隣駅の混雑が激化する懸念もあります。そのような事情を考慮し、タワーマンション開発を抑制する自治体も出てきているようです。神戸市は中心部、三宮周辺にオフィスや商業施設を誘致するため、2020年にタワーマンション建設を制限する条例を施行しました。
日本は建築基準法に基づき、不特定多数が利用する建築物について、エレベーターや防火設備などは6カ月〜3年、外壁全面はおおむね10年に1度、調査の報告を求めています。しかし、タワーマンションは報告対象外とする自治体もあります。
国税庁はマンションの法定耐用年数を47年と定めるが、タワマンの物理的寿命は100年以上とされ、自治体は事業者や周辺住民らとタワマン開発による影響や安全対策を事前に議論した上で、100年先を見据えた街の将来像を考えていく必要があります。
これからタワーマンションを購入しようと思われている方は、このような事情で今後の住人を悩ませる事も懸念されます。何事にもメリット・デメリットがありますので、このような内容を今後の住宅購入にお役立て下さい。
法人営業部 犬木 裕
