売れ残りの土地には手を出さない！

家を買うなら新築がいい！そうお考えの方も少なくないと思います。
新築戸建てを検討する際にハードルとなるのが土地探しです。
土地探しも丁寧に提案してくれるハウスメーカー・工務店もいますが、ハウスメーカー・工務店は家を建てるのがメインの仕事になるので、土地はお客様の方で探してください、というようなスタンスの事業者が存在するのも事実です。
こういった事業者に当たってしまうと、土地探しのために不動産会社を頼ることになりますが、新築のための土地探しなのに、築古の中古物件やマンションをやたらと勧めてくる外れ不動産会社に当たってしまうことも。
今回は事業者の立場によって言うことが変わるというテーマでご説明します。

■家を建てる側の専門家は「いかに家を建てるか」が論点

久しぶりに真っ向から反対意見を言いたくなる記事を見つけたのでご紹介します。

売れ残りの土地＝悪い土地とは限らない？理想の暮らしを手に入れるための「土地の探し方」【一級建築士YouTuberが解説】
誤解がないように申し上げますが、この方が間違っていることを書いているわけではないです。
連載の他の記事も拝読しましたが、家を建てる側の専門家だなぁというのが正直な感想です。

私は不動産の立場なので、不動産購入は資産価値を重視するべきだという立場で判断します。
すると先ほどご紹介した記事には、不動産の立場としては捨て置けないことが書かれています。
「売れ残っているからといって「悪い土地」とは限りません」
これは非常に危険な判断です。
前提として日本は人口減少真っ只中の社会です。
今後益々社会のサイズが縮小していきます。
現在時点で不人気な「売れ残り」の土地に、お得だからという理由で気軽に手を出してしまうと、将来売却する際に苦労します。
今でさえ不人気物件なわけですから、人口が減った将来は益々売りにくくなるだろうということは容易に想像できます。

もう一点。

「「駅から遠い土地」は、電車を利用しない人にとっては無関係です。」とありますが、おおいに関係します。
車がなければ生活できないエリアは、車に乗らない人は全く検討されないエリアとなります。
若者の車離れと言われて久しいですが、車を所有しないという選択をする若者が増えているのは無視できません。
こういった若者はより都市中心部に近いエリアを積極的に検討します。
また、高齢者による自動車事故のニュースも多く報道されるようになりました。
後期高齢期になると車が運転できなくなるのです。
現在発生している社会問題を見ると、車があれば駅まで遠くても大丈夫とは言えないはずです。

この違和感の正体は記事で紹介されている資料で明かです。
「これらの敷地は「割安」で買える分、建物に予算をかけられる」
建築費を確保するために土地代を安く済ませたいというのが、建物を建てる側の本音となります。

■建築費用を確保するために土地代を安くするのは間違いです

記事ではまずは住宅会社に相談しましょう、とありますが、不動産購入を考える場合、まずはじめに相談するべきは不動産会社です。両方対応できる事業者が好ましいですね。
なぜかというと、不動産の価値は立地でしかないからです。
予算青天井で理想の住まいを追求出来る方、将来売れなくても十分な資産があるから大丈夫な方なら、建物重視で問題ないのですが、一般の方は、購入した家が将来大きく資産目減りしてしまう、売りたくても売れない状況というのは、可能であれば避けたい状況です。
立地を無視した住宅購入を進めてしまわないよう、住宅購入初期段階で、不動産会社を訪れて、購入しようと思っているエリアの相場観を確認しておくことが大切です。
不動産、特に土地の価値は「安ければ安いほど良い」訳ではありません。

また、資金計画について相談することも大切です。
ご自身の年収などから借入可能な限度額を把握し、現在の家計の状況から、適正な購入予算を算出します。
この金額から相場の土地代を差し引いた額が建築にかけられる予算です。
恐らく最初の計算だと、注文住宅には手が届かない結果になるのではないでしょうか。

建築会社に資金計画を相談してしまうと、必要な建築費を引いた額が土地購入予算であると伝えられます。
不動産の価値は土地が全てなのに、価値を毀損してしまう建物に重きを置いた提案に指し変わってしまう訳です。

こういった経緯から起きる間違った誘導が「これらの敷地は「割安」で買える分、建物に予算をかけられる」に集約されます。
ハイスペックな住宅を実現するために、より土地が安いエリアを探す、この判断は資産価値とは全く関係のない考え方であるとご理解ください。

■良い土地を探すには築古中古物件にも目を向ける

土地の売買は更地だけではありません。広告に「古家あり」と記載された物件も多いです。
特にエリア重視の物件探しを行う場合は、古家ありに当たることの方が多いです。
一般に不動産を売却しようとする場合、土地として広告に出すだけでなく、築古の中古物件としても広告を出すケースも見られます。
家を建てるための土地を探す場合は、土地情報だけでなく、築古の中古物件も並行して情報を集めることが大切です。

■不動産事業者には注文住宅希望であることをはっきり伝える

注文住宅をご検討の方が、不動産会社に相談して良く起こる問題があります。
それは頼んでもいないのに建売住宅や築浅物件を勧めてくることです。
資産価値の観点からは新築注文住宅はもったいない部分が多いのですが、住宅購入の価値判断はお金だけではありません。
理想の家づくりというのは、そこに予算を投じたくなるくらい魅力的なものです。
ただ、注文住宅を希望しているのに、他の物件ばかり紹介されては興覚めですね。
不動産会社は良くも悪くもなるべく高い物件を売りたいのが本音です。
従って、不動産会社に土地探しを相談する場合は、注文住宅にしたいという希望をはっきり伝えた方が良いです。

■令和時代の住宅購入は「いつでも売れる」が前提です

他の記事でもたくさん書いていますが、現在の日本は人口減家余り時代です。
自分たちが家を売る将来のことなんてわからない、ではなく、問題の根源が人口なので、将来今よりずっと家が売りにくくなるのはほぼ確定と判断できます。
購入した家に最後まで住み続けるのは、昭和～平成の価値観です。
当時に比べて中古住宅流通が活発に行われるようになったので、これからの住宅購入は、困ったらいつでも売ることができる家が前提となります。
自分にとって100点満点の住宅購入ではなく、自分にとって60点、他人にとっても60点の住宅購入を目指します。
この考え方からすると、ご紹介した記事の売れ残りの土地は最適な土地とは言えないことがお分かりいただけると思います。

住宅購入では様々なことを並行して検討しなければならないので、どうしても仲良くなったプロの意見を重視してしまいがちです。

今回ご紹介したように、ビルダーと不動産会社という立場によっても意見が大きく変わるのはご理解いただけたと思いますので、特に住宅購入初期段階では、建築会社、リフォーム会社、不動産会社、金融機関と違った業種の方に住宅購入について相談して、いろんな意見に触れることをお勧めします。

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