家の買い替えする場合のポイント③売却時にかかる譲渡所得税について

不動産を、購入した価格より高い価格で売却した時は、その売却益に税金がかかります。
この売却したことによって生じた所得を「譲渡所得」といいます。譲渡所得に対しては他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。また、マイホームについては、譲渡所得税の軽減又は課税の繰り延べの特例があります。なお、譲渡損が生じた場合には課税されません。
この譲渡所得は、毎年発生する所得ではなく臨時に発生する所得であるため、その人の他の所得とは別に「分離課税」という特別な課税の方式で課税されます。

譲渡所得税の計算の方法

①譲渡所得 ＝不動産の売却価格※１－（取得費※２＋売却にかかった諸費用※３）

※1：土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
※2：取得費 次の①、②のうち大きい金額を使います
①実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法：譲渡収入金額×5％
※3：譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます

②課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得－（特別控除※４）
※4：居住用の3,000万円特別控除の特例等

③税額 ＝ 課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）
譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、
対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

④税率について
税率は、その不動産の所有期間によって異なります。

※10年超所有軽減税率の特例は、譲渡の年の１月１日において、所有期間が10年を超える土地・建物（その土地・建物を購入してからお正月を11回迎えたもの）

不動産のなかでもマイホームを売却した時には、特例が５つあります。
①居住用の3,000万円の特別控除
②10年超所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買替え特例
④居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除など
さまざまな特例が設けられています。

居住用の3000万円の特別控除について

譲渡した不動産が、一定の条件を満たした自宅である場合には、その譲渡による所得税・住民税を軽減する特例があり、譲渡益が3,000万円までは税金がかかりません。この特例は、所有期間の長短にかかわらず受けることで切るので、適用できることが多いです。
一定の条件を満たした住居とは、以下のような住居です。

【一定の条件】
①現在、自分が住んでいる家屋と敷地（店舗兼住宅の場合には、住宅部分に限る。住宅部分は9割以上の場合には全体を居住用とする）
②過去に自分が住んでいた家で、配偶者などの家族が現在住んでいる家屋と敷地
③過去に自分が住んでいた家で、現在は扶養親族が住んでいるが、自分が今住んでいる住居は自己所有でない場合の扶養親族が住んでいる家屋と敷地
④過去に自分が住んでいた家で、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する家屋と敷地（住んでいない間に人に貸していてもOK）

【注意点】
上記の4つの要件を満たす場合であっても、譲渡の相手が配偶者・直系血族・同一生計の親族・内縁関係にある人・同族会社などである場合には、マイホームの譲渡の特例の適用は受けることができません。

また、この特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合や、自己の居住用家屋の新築や改築の期間だけの仮住いである家屋の場合などは適用されません。また、売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けている場合には、この特例を受けることはできません。

譲渡資産の所有期間の長短は問いませんが、前年または前々年にこの特例やマイホームの買換えの特例（※後述）の適用を受けている場合には、この適用を受けることができません。

【申告が必要】
この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

※参考資料
マイホームを売った時の特例（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

まとめ
買い替えの際には、譲渡益が出るケースもあり、その際にどのような税金がかかるか予め調べておきましょう。マイホームを売却した時の税金は所有期間等によって税率が異なりますし、特例が適用されるためには様々な要件があり注意が必要です。
大きな譲渡益が発生しそうな場合は、早めに税理士や税務署に相談の上、適用できる特例があればもれなく活用するようにしましょう！