『中古住宅 or 新築住宅』 知らないと損する購入の違いとは?!

■そもそも『中古住宅 or 新築住宅』と聞かれれば・・・

良く不動産関係のご案内を見てみると、『中古住宅 or 新築住宅』のどちらを選びますか?といったシーンを見ます。また、最近では不動産購入を検討されている方から、「新築物件は値段が上がっているので中古住宅を探そうと考えています。」といったお声を良く耳にするようになりました。確かに、値段の面から考えると、中古住宅の方が安く感じられますが、そこには新築と中古では税制などの違いがあったり、補償内容も違ったりしますので、その内容を事前に把握していただく事をおススメしております。

■『中古住宅 or 新築住宅』 購入を考える際には価格だけでなく様々な補償の違いを考慮する

まず『中古住宅 or 新築住宅』を検討する際に税制の違いを把握しておいて欲しいと思います。新築住宅の場合、家屋に対する固定資産税が3~5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。一見、中古住宅を購入すると優遇が無い分、損しているように感じますが、そもそも、中古住宅の固定資産税は、築年数が古くなると減価されるといった特徴がありますので、新築で購入するよりも、そもそもの固定資産税が低くなっているケースが多いです。その為、損しているとは一概には言えませんので、ご注意いただければ幸いです。

また、消費税については新築住宅、中古住宅によらず土地部分は非課税ですが、建物(家屋)部分については、課税される場合と非課税の場合が存在します。新築は10%課税されるのに対して中古は、売り主が不動産会社か個人の供給かによって、課税・非課税が分かれます。ちなみに、不動産会社から買うと消費税がかかりますが、売り主が個人なら非課税となります。その為、消費税に限ってみれば中古住宅を個人から買う方がお得と言えるかもしれません。

少し注意が必要なのが、住宅ローン減税まで考慮するとケースによっては、事業者から購入する不動産でも、あまり変わらなくなるケースもございます。その理由として、住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1%などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。この拡充策は新築や、不動産会社を売り主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外となります。仮に、下記の例をご覧いただきますと、その違いを把握しやすくなると思います。

例)土地1000万円、建物1500万円の新築住宅(事業者から)、中古住宅(個人から)購入した場合
新築住宅:1000万円+1500万円+150万円(消費税)=2650万円、住宅ローン減税(13年間で年収にもよりますが、約260万円)

中古住宅:1000万円+1500万円=2500万円、住宅ローン減税(10年間で年収にもよりますが、約210万円)

■『中古住宅 or 新築住宅』 大きな違いは保証内容(責任の違い)?!

『中古住宅 or 新築住宅』の大きな違いは個人的には保証の違い(責任の違い)を上げさせていただきます。新築住宅の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売り主が修理する責任を負います(瑕疵担保責任が存在する)。不動産会社から買った中古の場合も最低2年は売り主の責任を追及できますので、何か問題があった場合には、責任追及ができると言えます。しかし、個人から買うとその保証範囲は、住宅購入者である個人の自己責任での対応が求められます。その為、自己責任で判断するには迷われる方が多い為、可能な範囲で、建物の見極めが出来るプロの方に購入前のインスペクション(建物状況調査)を実施していただく事をおススメ致します。

勿論、その調査結果によっては、改修が必要なものや、既存住宅売買瑕疵保険という制度を利用する方の場合、事前に補修等が求められる場合もございます。

個人的には購入後に、雨漏れ等が起こり、自分で改修費を捻出しなければならない場合は、必ず「事前にインスペクション(建物状況調査)を行っておけば良かった」と後悔されると思います。そのようにならない為にも、『中古住宅 or 新築住宅』の違いを把握して、住宅購入をご検討いただければ幸いです。

また、個人的には不動産の立地にもよりますが、中古住宅の方が、駅近・利便の良い場所にあるケースが多いです。そのような不動産の方が、資産価値の高い不動産であったりします。

今後の住宅購入の参考にお役立ていただければ幸いです。

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