戸建て住宅にも修繕積立金の概念を？！築後３０年で８００万円の支払いが必要？！

戸建てのマイホームをしっかり維持管理するには築後30年で約800万円ものお金がかかるとの試算があるようです。その為、住宅のメンテンナスの一環として雨漏りなどがないか定期的に点検し、修繕費用も積み立てておかなければなりません。

戸建て住宅に住んでいる方で、外壁塗装の塗り替え時期を過ぎているのに、そのまま放置した結果、外壁にひびが入り、通常の外壁塗装だけではなく、修繕費用も含まれてしまい、思わぬ出費で家計がピンチになった方もいらっしゃると聞きます。

一般的にマンションには共有部分の修繕に充てる積立金の仕組みがあり、外壁の塗り替えなどは管理組合が計画を立て、実施している場合が多いです。一方、戸建ては修繕費用をどう積み立てるか、いつ工事をするか、どの工務店に発注するかなどをすべて自分で決めなくてはならない為、このような意識が欠如していると、気付いた時には劣化が進行している場合も多いようです。

新築住宅は、コンクリート基礎や柱、梁（はり）など重要な構造部分の欠陥と雨漏りに限っては築10年まで売り主に修繕してもらえる瑕疵（かし）保険という制度がありますが、しっかり施工された住宅でも築10年を過ぎると、風雨や日照にさらされて劣化する屋根や外壁の修繕は避けて通れなくなる為、注意が必要だと言われます。勿論、水回り設備の故障や給湯器の交換も必要になる場合が多いです。

一般的に築後30年の戸建て住宅（100㎡前後）で想定される修繕費用は約800万円になるようです。屋根、外壁は15年ごとに塗り替え、バルコニーの防水工事や床下のシロアリ対策も欠かせないと言われます。

これらは住宅の基本的な機能を維持するための修繕として考えらえますが、約30年間でならすと月約2万3000円となり、一般的なマンションの修繕積立金を上回る場合が多いようです。マンションの修繕積立金と違って、毎月均等にお金が出ていくのではなく、築15年前後にまとめて100万円単位のお金が掛かることになりますので、忘れないようにしたいです。

修繕費用を確実に積み立てるには『財形住宅貯蓄』といった制度があります。自分の意思だけで積み立てる自信がない人にはおすすめです。毎月の給料やボーナスから5年以上にわたって天引きで積み立て、工事費が75万円超などの条件を満たす修繕に充てられる仕組みのようです。残高550万円まで利子は非課税になるそうです。

もしくは火災保険を「積み立て型」にするのも選択肢の一つのようです。一般的な掛け捨て型に比べて保険料は高くなりますが、5年、10年といった保険期間が満期になると修繕費用に充てられるお金が返ってくる仕組みです。

こうした積立金だけでは足りない場合、リフォームローンで借り入れることもできますが、自分の年齢や収入とのバランスに注意が必要です。追加工事などにお金をかけすぎるとローン返済が家計の重荷になりかねません。

住宅購入時にあまり高額なローンを組みたくないからといって、外壁等に不具合がある状態で住宅を購入し、数年後にリフォームローンを組んで修繕を行うといった方が時々います。結果、住宅ローンの支払いをしながらのリフォームローン支払いとなりますので、かなりしんどい返済となるようです。出来れば住宅購入時に住宅ローンの中にリフォーム費用を一本化する仕組みがありますので、購入時に低金利で借りられる住宅ローンの中でのリフォームで約15年間の修繕リスクを抑えておくことも必要だと考えます。

修繕費用を抑えるには不具合の早期発見も重要になります。ちなみに建築のプロでなくても見つけられる不具合が多くありますので、年に1回の自宅の定期点検を実施していただく事をおすすめ致します。外壁にヒビ割れがないか、点検口からのぞいた屋根裏や床下に雨水や漏水のシミがないか、自分の目でチェックをしていただければ幸いです。

リニュアル仲介では、住宅購入後にアフターサービスの一環で「住まいの管理手帳」（戸建て編orマンション編）というメンテナンスの参考にしていただける冊子もお渡しさせていただきます。

法人営業部　犬木　裕

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