中古マンションの購入時に「修繕積立金」をチェックする？！

■新築マンションVS中古マンションの価格の比較について

新型コロナウイルス感染症の影響により、良い条件の居住環境を求める人が増えているようです。そのような中でも、中古マンションの人気が高まっています。新築マンションの価格上昇が続き、選択肢的に中古マンションを選ぶ傾向があるようです。税制や購入時の費用で新築との違いもありますので、購入後にどれくらいの費用が必要になるかのチェックは重要となります。例えば、修繕積立金などです。

中古マンションの価格も上がっていますが、新築マンションと比較した場合、「築6～10年以内」で新築に比べ約1割安く（約300万円）、「築11～20年以内」で約3割低い水準にあるようです。

中古住宅は同じ広さや立地でも新築より安いのが一般的であり、物件の選択肢が比較的多く、購入前に住環境などを把握できるのもメリットとなります。また、中古マンションなら築15～20年あたりが狙い目といった報道もあり、その年代の物件を狙っている方もいるようです。売却案件として出されるタイミングも、外壁や共用部分などを修復する1回目の大規模修繕を終えた物件が多い事も理由として上げられます。

■中古マンションは本当に新築マンションに比べてお得なのか？！

中古住宅の購入で注意したいのが、税金面において、中古と新築に違いがあること把握される事をお勧めします。まず一般的な住宅を購入する場合、消費税は中古、新築を問わず土地にはかかりません。家屋は新築なら10%が課税されますが、中古は売り主が誰かによって扱いが異なります。売り主が個人なら消費税の対象外となりますが、不動産会社なら課税されます。良く事業者の「買取再販案件」が課税対象の物件となります。中古物件は個人が売り主の場合が多いため、消費税がかからなければ購入費の負担減につながります。

一方、中古が新築に比べ税制面で不利な点もあります。住宅ローン減税はローン残高の0.7%などが控除される仕組みに変更されましたが、新築の省エネ対応住宅と比べ、中古の省エネ住宅以外の物件は控除される金額も低くなる事が注意のポイントです。

また、中古マンション購入後の費用では修繕積立金を特に確認しておかれる事をお勧めします。分譲マンションは10～15年程度の周期で大規模な修繕工事をするのが一般的ですが、新築時に20～30年超の長期修繕計画を立て、いつごろどんな工事をするかという大まかな方針と居住者（区分所有者）が負担する積立金の額を決めている場合が多く、1回目の大規模修繕で外壁や屋根などを修理し、築30年を超える2、3回目以降に給排水管やエレベーターの交換をしたりすることが多いようです。十分な修繕がされず、建物や設備の劣化が進むと資産価値は下落しかねません。購入を検討する物件が計画通り修繕工事を進めているか、予定通りに積立金を確保できているかの有無を予めチェックして下さい。

■これから中古マンションを購入する方は「修繕積立金」のチェックも忘れずに！

修繕計画書や積立金の状況は通常、不動産仲介会社を通じて売り主やマンション管理会社から入手できます。国土交通省が全国のマンション管理組合や区分所有者を対象に実施した調査によると、修繕積立金は月1万円台前半が最も多く、平均では月約1万1000円となります。積立金がいくらあればいいかはもちろん状況にもよりますが、国交省の調査はひとつの目安になります。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

法人営業部 犬木 裕