憧れの一戸建て。リアルに買えるエリアの見つけ方。【前編】

家探しをするときの希望条件として、「エリア」というのは優先順位の高い項目です。
予算とエリア相場がマッチしているのであれば、そのエリアに拘って待ち構えるのも一つの方法かもしれませんが、ミスマッチの場合には、いくら待ったとしても出てくる物件はイレギュラー要素をもった物件ばかりで、良い物件に巡り会えない状況が続いてしまいます。
逆に、“エリアに拘りがなさすぎて、どこから探し始めれば分からない．．．”という方も意外と多いものです。今回は、このような方に有効な、エリア相場の掴み方をご紹介します。少々長文の記事ですので、前編・後編の二回に分けて投稿致します。

今回ご相談頂いたお客様は、「埼玉県南部、戸建て（新築、中古拘らず）、3,000万円ちょっとまで」というご希望条件のお客様です。
「できれば、3,000万円以内でおさめたい」というご要望でした。
（事例として取り上げたのは、埼玉県南部の戸建てですが、もちろん他の地域にも応用がきく方法です。）

使用する情報は、販売されている新築戸建物件の情報と、地価公示・都道府県地価調査の情報です。この二つを組み合わせて、相場を俯瞰してみます。
前編では、新築物件の情報収集とリセールバリューの考え方についてご説明します。

まず新築物件の情報を整理した資料を作成してみました。
下記の条件で検索をし、駅徒歩分数で分類し、かつ駅又は市（区）単位で該当件数を集計してあります。

≪検索条件≫
物件種別：新築戸建
エリア：上尾市、さいたま市、蕨市、戸田市、志木市、富士見市、和光市、朝霞市、新座市
延べ床面積：100平米以上
価格：3,300万円以下

上記条件は、物件購入予算3,000万円のイメージです。値引き交渉分を踏まえて、販売価格3,300万円と設定しました。
広さは、将来のリセールバリューを考えて、広すぎず、狭すぎない万人受けするサイズということで、30坪（約100平米）以上と設定しました。

表下段の駅別集計で、伊奈線や野田線が散見されますが、確かに予算内での物件は多いのかもしれませんが、都心に直通していない等の理由で利用者が少ない路線は、人口減少中の現状の動向を考えると、将来のリセールバリューに不安があるので、除外することとしました。
今回調べてみての所感としては、新築の場合には、予算を3,500万円位まで引きあげることを視野に入れたほうが良いのではないかと思いました。
あるいは、面積をもう少し狭くすれば、該当数もやや増えると思いますので、そこを一回調べてみるのも良いと思います。

しかし、将来のリセールを考慮すると、予算を上げずに駅距離を伸ばすよりは、予算をあげて駅15分以内のものを選択する方が、結果的に安い買い物になるのではないかと思います。

「家の価格」は自分が買った時の価格ではなく、「自分が将来売った時の値段－自分が買った時の値段」が本当の家の価格ですので、例え今の値段が安かったとしても、将来の値下がりが激しければ、結局高い買い物をしてしまったことになります。
ですので、将来のリセールバリューを念頭に、家の本当の価値を見極めていく必要があるのです。

さて、話しが少し横道にずれてしまいましたが、予算を上げてみると、こんな物件がヒットするようになります。（上尾駅徒歩15分以内の新築物件）
ちなみに、「上尾駅徒歩15分以内、新築」で面積は指定せずに検索をしたところ、一件だけ延べ床面積が75平米程度のものがヒットしましたが、その他は全て100平米以上でした。
建売業者は売れ残ることが最大のリスクですから、万人受けするスペックの物件を作ることにたけています。
そのような業者が100平米以上しか手掛けていないということを考えれば、上尾駅周辺エリアでは、100を下回る広さは、ややイレギュラーということなのだと思います。

以上が、「新築物件の情報収集とリセールバリューの考え方」です。次回後編では、「地価公示・都道府県地価調査の情報を用いて俯瞰し、現実的なエリアを絞り込む方法」をご説明致します。

以上、リニュアル仲介本部パイロット店　エージェント石川でした。

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