中古＋リノベーションの進め方
新築注文住宅は高くて手が出ない。かと言って建売住宅ではいま一つ満足できそうにない。
理想の家造りを諦めたくない方の第3の選択肢が中古＋リノベーションです。
中古住宅を購入して思い通りのリフォームを行う……言葉にすると簡単に見えますが、取引の進め方にコツがあります。
今回は中古＋リノベーションの進め方についてご説明します。
■まずは資金計画を
単なる物件購入だけではなく、リフォームが関係してくる分資金計画が重要です。
資金計画が甘いと、物件は購入したものの、予算オーバーで希望するリフォームが実現できないことも起こり得ます。
ここで一つコツがあります。
リフォーム費用を修繕費用とその他リフォーム費用に分けて考えることです。
修繕費用は物件によって異なります。古めの物件を狙う方は修繕費用に多めの予算を確保しておいた方が良いという考え方です。
その他リフォーム費用は皆さんがイメージしやすい一般的なリフォーム費用となります。
「物件が決まらないとリフォーム費用はわからない」とよく言われますが、リフォーム費用の中でもコストが高めなのは設備の交換工事なので、リフォームのショールームへ行けばおおよその金額を把握することができます。
中古住宅を検討する中で実際に物件を見ることも多いのですが、生活感に溢れる物件に遭遇することも少なくありません。
予めショールームへ行って完成形をイメージできるようになっていると物件探しを楽しく行うことができるのでお勧めです。
資金計画を行う上で把握しておきたい金額が、借り入れ可能限度額です。
住宅ローンの事前審査を行うことで把握することができます。
上限ギリギリまで借りてくださいという意図ではなく、月々の返済額などを考慮しながら希望の予算を検討していくわけですが、物件やリフォームが具体的になってくると、当初安全側に考えた希望予算をオーバーしたくなる場面が出てきます。
ここで限度額を把握していないと、本当は限度額オーバーなのに無理な計画で取引を進めようとして途中で破談になってしまうことも起こり得ます。
予算の検討は取引初期段階で綿密に行うことが大切です。
■物件探し
不動産会社に希望条件を伝えて探してもらうのも良いのですが、ポータルサイトで簡単に物件情報を得ることができるので、ご自身でも物件探しを行うことをお勧めします。
エリアの在庫状況や相場観を把握していないと、不動産会社が物件情報を提供しても、「他にもっと良い物件があるのでは？」と有りもしない物件情報を求めて彷徨う状況に陥りがちです。
とは言えポータルサイトを見続けないといけないのは手間なので、物件探しをサポートするWEBツールの利用がお勧めです。
「物件提案ロボ」に希望条件を登録すると、条件に合致した新着物件情報が毎日メールで届くようになるので、効率よく物件探しを行うことができるようになります。
■物件内見
気になる物件が見つかったら物件内見を行います。広告に掲載されている情報ではわからないことが多いので、ちょっとでも気になる物件があったら、積極的に内見することをお勧めします。
中古＋リノベーションの場合は物件内見にもコツがあります。
それはリフォームの概算費用を算出してもらうことと、建物の修繕箇所を見つけてもらうことです。
「この物件を買うとしたら」という前提で物件を見学すると、この設備は交換したい、ここの間仕切りを撤去して大きな部屋にしたい、などリフォームのイメージが湧いてきます。
実際には技術的な問題でリフォームできない箇所もありますし、思ったよりもお金がかかる箇所もあります。
後日改めてリフォーム会社を呼んで現地を見てもらう、というのは手間も時間もかかりますので、内見時に同席してもらってその場で相談するのがお勧めです。
中古住宅を検討する際に気になるのが建物の劣化状況です。
建築に詳しい方でないと非破壊目視で劣化している箇所を見つけるのは難しいです。ここで建築やリフォーム工事に詳しい方に同席してもらっていると、素人目線では気が付かない問題点や劣化箇所の修繕についてアドバイスを求めることができます。
不動産取引とリフォームを別の事業者に任せる場合は、内見の調整に手間がかかるので、厳選した物件でないと、建築に詳しい方の同席は難しいかもしれないのですが、不動産取引もリフォーム工事も両方事業として取り扱っている会社を選択すると、リフォームの相談もスムーズなのでお勧めです。
■買付申し込み前に予算の確認を
物件の内見を経て「この物件を買おう」と決めたら、買付申し込みを行います。売主に条件を提示して具体的な購入交渉を開始します。
ただ注意が必要なのが、買付申し込みを行って条件面で合意されると、不動産売買契約まで手続きが一気に進んでしまいます。
中古＋リノベーションを検討する場合に大切なのは、買付申し込みの前にリフォーム予算を含めた資金計画を確認することです。
もし買付申し込みの段階でリフォームの内容が決まっていなかったり、リフォームの見積りを確認していなかったりすると、物件購入の話だけが先行して進んでしまい、予算オーバーで希望するリフォームが実施できなかったという状況に陥ってしまう恐れがあります。
特に不動産とリフォームを別の会社にお願いする場合はスケジュールの調整が難しい場面になりますので、予め不動産の担当者に事情を説明して、早めにリフォームの準備を完了できるよう、関係各所への調整をお願いしておいた方が良いでしょう。
不動産会社の中には「リフォームの準備は売買契約が終わってからでないとできない」とか「リフォームは物件の引き渡しが終わってから進めてください」といった説明をする方がたまにいますが、これでは中古＋リノベーションが実現できないので、同時進行できるようお願いして、それでも協力してもらえない場合は、不動産会社を変えた方が良いです。
■住宅ローンの申し込み
不動産売買契約を締結したら速やかに住宅ローンの申し込みを行います。
リフォーム費用を現金で用意できる場合は良いのですが、リフォーム費用もローンを利用する場合は、物件代金と併せて住宅ローンとして利用できる商品を選択しましょう。
リフォーム用のローン商品もありますが、住宅ローンに比べて金利が高く、また返済期間も短いため、厳しめの資金計画になってしまうからです。
リフォーム費用を住宅ローンに組み込むためには、リフォームの見積りなど実施するリフォーム内容がわかる書類を、住宅ローンの申込時に提出しなければなりません。
不動産売買契約後にリフォームの準備を行ったのでは到底間に合わないことがご理解いただけると思います。
■所有権移転とリフォーム着工
住宅ローンが実行され、売主へ物件代金が支払われると所有権移転が行われます。
多くの場合、住宅ローンが実行された翌月（もしくは翌々月）から住宅ローンの返済がスタートしますので、所有権移転後は速やかにリフォーム工事に着工しないと、家賃と住宅ローンの2重払いの期間が長くなってしまいます。
無理を言ってもリフォームの工期は短縮できないので、この支払いが重複する期間を予め考慮して資金を残しておく必要があります。
■まとめ
中古＋リノベーションのポイントは、取引の初期段階で不動産取引にも建築にも詳しい事業者を見つけることです。
不動産とリフォームを切り分けて別の事業者に任せようとすると、それぞれの事業者の調整が非常に大変なので、不動産もリフォームもどちらも任せられる人を見つけることが大切です。
単なるリフォームではなく、中古＋リノベーションの実績のある事業者を選ぶことが大切ですが、ホームページなどではわからないことが多いので、積極的に事業者に問い合わせを行って、信頼できそうな事業者探しを行うことが大切です。
また、戸建てを検討する場合は、建築士事務所登録を行っている事業者を選ぶこともポイントになります。（補助金などが利用できなくなる場合があります）
冒頭にも記載しましたが中古＋リノベーションは、理想の家造りを行う新しい選択肢です。
業界ではリノベーションの言葉だけが先行している感が否めないので、まずは様々な事業者にコンタクトを取って、説明を聞くところから始めることをお勧めします。
