やっぱりマンション購入は都心で検討した方が良い？！

中古マンションを売買する際の目安になるリセールバリュー（再販価値）で、東京都心の上昇が際立っています。資産価値が長期にわたり維持・拡大されるとして、海外の不動産投資家や富裕層のマネーが集中するためだと言われています。また上位の顔ぶれは約10年で様変わりし、再開発が一巡したエリアや郊外は姿を消しました。

■そもそも不動産の資産価値は、どのような要因で決まるのか？！

不動産の資産価値は様々な要因によって影響を受けます。一般的な要因には以下のようなものがあります。

（１）地理的要因: 不動産の場所は非常に重要です。地域の需要・供給バランス、交通の便、学校や商業施設などの近さ、景観などが価値に影響します。

（２）物件の種類と状態: 不動産の種類（住宅、商業、産業など）とその状態は、価値に大きな影響を与えます。新築か古いか、改装されているかどうか、設備や建物の構造などが関わります。

（３）市場の需要と供給: 需要と供給のバランスは価値に大きな影響を与えます。需要が高く供給が限られている地域では、価格が上昇します。

（４）投資環境: 不動産市場における金利、税制、規制などの環境も価値に影響を与えます。たとえば、低金利環境では不動産投資が魅力的になり、価格が上昇する傾向があります。

（５）将来の見通し: 将来の地域の発展や変化、インフラ整備などの見通しも価値に影響します。

不動産の価値はこれらの要因を総合的に考慮して決定されます。また、専門家の意見や市場動向なども考慮される場合があります。

■リセールバリュー（再販価値）が高い不動産とは？！

購入した商品を中古市場で売却する際に得られる利益をリセールバリュー（再販価値）と呼びます。中古流通が活発な自動車や不動産でよく用いる概念で、商品の資産価値を映し指標として出てきます。

不動産調査会社の東京カンテイ（東京都品川区）がこのほど、2014年以降の中古マンションの再販価値を地域ごとにまとめ、築10年程度の中古マンションの平均希望売り出し価格を新築時の販売価格と比べて算出されたようです。

2023年の1位は東京都港区の188.4%となり、新築時のおよそ1.9倍の価格で売りに出されていることを示しています。2位は東京都千代田区で187.1%、3位は東京都渋谷区の180.5%、4位は東京都中央区162.7%、5位は京都府京都市中京区160.8%、6位は大阪府大阪市北区160.1%、7位は東京都文京区159.6%、8位は東京都品川区158.7%、9位は沖縄県那覇市158.3％、10位は東京都新宿区156.3％だったようです。上位10エリア中7エリアを東京23区が占めた結果となっています。

都心部の中古マンション相場を押し上げるのは、海外の不動産投資家や富裕層となり、人口流入が続き中長期で安定かつ高い資産性が見込まれるとして買い意欲が旺盛となっています。

2024年1月の都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）の平均希望売り出し価格は、70平方メートル当たり1億1138万円。2002年の集計開始後の最高値を12カ月連続で更新しているようです。不動産投資家はマンション購入の意思決定が早く、都心部で優良物件を見つけると、すぐさまキャッシュで一括購入し、数カ月後に価格を上乗せして売却するようなケースもあるようです。

■約10年で再販価値上位の顔ぶれは大きく変わりました！

2014年の1位は京都市中京区で、再販価値は132.5%でした。2位が京都市下京区で123.0%、3位が東京都港区110.8%、4位が東京都中央区110.8%、5位が東京都千代田区110.5%、6位が京都市左京区110.2%、7位が東京都品川区108.5%、8位が川崎市中原区108.0％、9位が千葉県浦安市107.9％、10位が東京都武蔵野市107.3%でした。

都心部は上位10エリア中4エリアと、当時の顔ぶれは現在より多彩だったといえます。およそ10年がたち、マネーが集まる都心部に押し出されるかたちで地方や郊外の多くが上位から姿を消しました。

京都市の再販価値が高めなのは建物規制の影響と言われており、京都市は景観や住環境の保全などを目的に建築物の高さを規制してきました。京都市内のマンション供給に限りがあるため、既存物件の価値は相対的に高くなります。

また京都市は2023年4月から一部で規制を緩和し、タワーマンションの開発が進むかに注目が集まっています。マンション供給が増えれば、既存物件の価値に下押し圧力がかかる事が予想されます。

川崎市や浦安市は街の再開発が一巡した結果、以前ほどの人気はなくなっており、再開発前に比べて街の成長性が乏しくなり、海外勢や富裕層のほか、実需層からも選ばれにくくなっているようです。中古マンションとして売却する際に強気の価格設定がしにくいことから、再販価値が低下傾向にあります。再販価値を決める要素は立地の優位性、交通利便性、生活利便性、将来性の4つだそうです。

いずれにせよ、これから不動産購入をされる方には「立地」にこだわっていただき、なるべくリセールバリュー（再販価値）が期待できる都心での購入を検討してもらいたいと思います。今後の参考にお役立て下さい。

法人営業部 犬木 裕