マンション区分所有者が「所在不明」？！不動産購入前には要チェック！

■マンションの区分所有者で、所在不明の人が増えている？！

マンションの区分所有者で、所在不明の人が増えているようです。空室割合の確認ができない管理組合もあり、管理費の滞納で建物の維持や保全が難しくなるほか、建て替えといったマンションの重要な決議に必要な賛成が集められなくなるといったリスクを抱えるマンションが増えています。国は対策として不明な所有者を決議から除外する「強硬策」の検討を始めたようです。そのような「強硬策」が取れるようにしなければ、様々な人が住むマンションの将来が危ぶまれます。

■東京都のマンション1万棟弱の約30%が空室を抱えている！

東京都のマンション担当職員は空室の状況についての調査結果に警戒を強めているようです。一定の条件を満たす都内マンションを調査した結果によると、2021年末の時点で回答した1万棟弱の約30%が空室を抱え、これとは別に「空室割合が不明」と答えたマンションも約12%あったようです。空室がどの程度あるかさえ把握できないマンションが都内だけで1000棟以上ある計算とのこと。この数値を見て、今後の数値は増える事が予想されますし、このような状態は放置できません。不動産購入前に、マンション購入を検討されている方は、このような「空室」割合を教えてもらうような流れも必要かもしれません。

通常、マンションは新築から時間が経過するほど所有者が高齢化し、介護施設への入所や別居する子供らへの相続などで空室が生じやすくなります。管理組合は非居住所有者との接触に十分な人手を割けず、所在が把握できなくなる例が多いようです。

■マンションの意思決定は区分所有者の多数決による為、重要事項の決定が難しくなる！

不明な所有者が増えると、まず管理費や修繕積立金の滞納で組合の財政が悪化します。勿論、このような状態になると一緒に住んでいる住人にも影響が出てきます。重要事項を決める決議にも支障が生じ、マンションの意思決定は区分所有者の多数決によると定められている為、重要事項の決定が難しくなります。

※決議は重要事項ほど「4分の3以上」「5分の4以上」など高い賛成割合が求められます。

国もこの問題を重視しており、2022年5月末には所有者不明土地などの問題に対応する関係閣僚会議で「今後急増する老朽マンションで所有者不明が深刻化する」との懸念が明示されました。これまで地方の郊外を中心とする所有者不明の土地や建物への対策が目立っていましたが、都市部では地方の土地の問題ではなく、マンションが所有者不明の不動産問題に発展しかねないと考えます。

築40年超のマンションだけで既に100万戸を超すだけに、新制度の施行までの間にも状況は悪化し続けます。所有者が不明になるのを未然防止する取り組みも欠かせん。希望となる可能性の制度として、2022年4月に始まった適切な管理計画があるマンションを自治体が認定する制度「マンション管理認定制度」というものが存在します。やっと、東京都板橋区で認定第1号が「高島平ハイツ」に出されましたが、認定基準には「組合員・居住者の名簿を備え、年1回以上は内容確認する」ことが盛り込まれており、組合員・居住者の名簿をきちんと確認する事項が盛り込まれた事で、所在不明となる人が毎年の確認事項となりました。管理不全のマンションの拡大を防ぐには、個人情報保護などの点から所有者情報の把握に及び腰だった管理組合が変わる契機となる政策をさらに推進する必要があるようです。

今後の参考にお役立て下さい。

法人営業部 犬木 裕