住宅ローン減税が2024年1月より厳格化される？！新築物件の2割弱が適用外予想！

一定の省エネ基準を満たさない新築住宅が2024年1月から住宅ローン減税の対象から外れるのを受け、建設業者などが対応を急いでいるようです。それも過去の傾向に照らすと新築住宅の2割近くが基準を満たさない可能性があるそうです。住宅ローン減税を使う予定の購入者も注意が必要となりますので、これから住宅ローン減税を活用される方は、その適用の有無をきちんと確認をして、ご購入をご決断いただきたいと思います。

■ そもそも住宅ローン減税とは何？！ChatGPTで調べると・・・！

住宅ローン減税は、一般的には国や地域の税法に基づいて提供される、住宅ローンを利用して住宅を購入する際の税金に関する優遇制度のことを指します。この制度は、個人や家族が住宅ローンを組む際に、支払う利息や元本に対して一定の範囲で所得税控除を受けることができる仕組みです。

具体的な減税内容は国や地域によって異なりますが、一般的な例を挙げると以下のようなものがあります：

住宅ローン利息の控除: 支払った住宅ローンの利息額に対して一部を税金から控除する制度です。これにより、支払った利息分が所得から差し引かれるため、所得税の額が軽減されます。

住宅購入時の軽減控除: 初めての住宅購入時に、一定額の購入価格を控除することができる場合があります。これにより、購入価格の一部が非課税となります。

住宅ローン元本返済の控除: 住宅ローンの元本返済額に対して一部を税金から控除する制度です。これにより、元本返済分も所得から差し引かれるため、所得税の軽減が行われます。

ただし、これらの減税制度は国や地域によって異なるルールや条件が存在するため、具体的な詳細はその国や地域の税法を確認する必要があります。また、住宅ローン減税の適用範囲や期間も限られることがあるため、注意深く情報を調査することが大切です。

■現在の住宅ローン減税の概要について

住宅ローン減税は、住宅を取得するか、中古住宅を増改築した場合に最大13年間にわたり各年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税などから差し引く仕組みとなります。

今は省エネ基準を満たさなくても3000万円を限度に控除対象になっています。国土交通省は2024年度の税制改正要望でこうした措置を続けることを求めない方針を発表しています。
そのため2024年1月以降に入居する新築住宅は、断熱性能などの省エネ基準に適合しない住宅は住宅ローン減税の適用を受けられなくなります。既に減税対象となっている住宅ローンには影響しません（そのような住宅性能に引き上げなくても住宅ローン減税が適用されます。）。

国土交通省の調査では2020年度時点では新築住宅のうち16%が省エネ基準を満たしていませんでした。マンションと戸建てで計8万戸ほどが該当するとみられています。規模別にみるとマンションなど大規模な住宅が27%、中規模で25%が基準に届いていなかったようです。2021年度以降のデータはありませんが、国土交通省は足元でもこの傾向が続き、大幅には改善していないとみています。そのため2023年6月から建設業者への説明会を開くなど、省エネ基準が順守されるよう周知活動に力を入れています。

そのような取り組みについては下記HPをご確認下さい。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

制度移行時は混乱しないよう特例を設ける予定です。2023年中に建築確認を受けるか、2024年6月末までに竣工する住宅の場合は基準に達していなくても減税対象とする予定です。借入限度額は今より1000万円減らし2000万円、控除期間も10年に短縮する予定です。

省エネ基準を厳格に適用するのは脱炭素化を加速する狙いがあり、経済産業省によると2021年度の日本の二酸化炭素（CO2）排出量のうち15.8%は住宅など家庭部門に由来するものと発表されています。家庭は産業部門に比べると取り組みが鈍く、2050年までに温暖化ガス排出量を実質ゼロにする政府目標の達成へ住宅の省エネは欠かせません。

■日本政府が目指す、省エネ基準について

政府は2022年に建築物省エネ法を改正しました。2025年度からは原則としてすべての新築建築物が省エネ基準を満たす必要があるようになり、政府は住宅の省エネ化へ段階的に対策を強化しています。独立行政法人の住宅金融支援機構が手掛ける住宅ローン「フラット35」の新築住宅への融資については、2023年4月から省エネ基準を満たすことを条件にしています。フラット35は比較的低い固定金利で35年以内の長期融資を受けられ、需要があります。さらに今回、一般の金融機関が手がける住宅ローンについても2024年1月から基準に適合しないと減税を受けられないようにします。早期に省エネ住宅を増やし、2025年度になった際に基準にあわない違法建築物が生じるのを抑える狙いがあります。

既に省エネ住宅は税制面で優遇されていますが、政府は2022年度の税制改正で減税対象となる借入限度額を住宅の省エネ性能に応じて細かく分けました。

2022～23年はエネルギー消費が実質ゼロのZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）と同水準の住宅は4500万円、省エネ基準の適合住宅は4000万円に控除の対象額を拡大しました。

国土交通省が発表している住宅ローン減税の概要については下記HPをご参照下さい。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001614066.pdf

省エネ基準は断熱性能の等級と、空調や照明など1次エネルギー消費量など複数の指標で判断され、住宅ローン減税の申請には、条件に適合していることを示す証明書を提出する必要があります。

政府はフラット35に関し、省エネ性能の高い住宅はさらに金利を引き下げるなどの優遇措置を導入しており、住宅ローンを組む住宅購入者の環境意識を高める目的もあるようです。

いずれにせよ、これから住宅購入を検討される方は省エネ基準を満たした住宅の有無の確認もお忘れなく。

今後の参考にお役立て下さい。

法人営業部 犬木 裕