住宅ローンの融資残高が膨張を続ける日本！これからどうなる？！

■金利が0.1%上昇すれば国内全体で利息負担が約1100億円増える？！

日本の住宅ローンの融資残高が膨張を続け、2022年6月末は220兆円を超えました。しかし、住宅の資産価値は伸び悩んでおり、住宅ローンの負債以上に住宅の資産価値が上がり続けている米国とは対照的な日本と言わざるおえません。日本では金利上昇リスクがある変動型を選ぶ人が7割を超え、金利が0.1%上昇すれば国内全体で利息負担が約1100億円増えるとの試算も発表されています。返済に行き詰まり住宅を売っても、負債が残って家計が破綻するおそれが出てきました。

日銀の資金循環統計に基づく住宅ローン残高と、内閣府の国民経済計算での住宅資産額の前年比増減率を比較しました。住宅ローンは増え続け、特にマイナス金利が導入された2016年以降は年2～3%前後で増加しております。2022年6月末は220兆円を超え、この10年間で約40兆円増えた計算となります。単純な比較はできませんが、住宅ローン需要が旺盛だったバブル期と比べても倍増し、過去最大規模となっています。

一方、住宅の資産額は伸び悩み、直近の2020年末は前年比で下落しています。米国でも近年、住宅ローンが急増し、残高は今年6月末で12兆ドルを突破していますが、それ以上に住宅の資産額の伸び率が大きいです。その違いの理由として、住宅が『資産』として機能する米国に対して、日本は『消費財』としての住宅が多い為、その差が表れていると言われています。

■日本と米国の不動産流通の仕組みが違う？！

米国は住宅市場の約80%が中古住宅の流通となり、適切な修繕などを施せば購入後に資産価値が大きく上昇する例が珍しくありません。一方、日本の中古シェアは15%弱にとどまり、新築志向が強く、中古は修繕しても売却価格に反映されにくいと言われています。そのため老朽化しても放置され、さらに資産価値を損なう悪循環を断ち切れていません。その為、今後の日本は住宅事業者が既存の住宅を活用する『ストック型市場』への転換へ本格的に取り組むべきだと言われています。また、これから不動産購入をされる方は「資産価値が残りやすい住宅を選ぶ」といった意識を持つことが重要となりそうです。

■不安定な資産の住宅を担保とする住宅ローンがなぜ日本では伸び続けるのか？

現在、日本の住宅ローンは資産価値が伴っていないのに、利用が増えています。その理由として、日本は「人」に融資する金融機関が多いと言われています。物件価値を細かく精査するより、個人の収入などに重点を置く審査が目立っています。1人当たりの賃金は伸び悩んでも、共働きなどで一定の収入を確保した家計に対しての融資は伸びる傾向があります。

■コロナ禍で住宅ローンの返済猶予などを受けた件数は10万を超えている！

家計調査をみると、住宅購入の中心層の30～40代のローン残高は右肩上がりとなっています。多額の負債を抱えて手にした住宅の資産額が伸び悩むとどうなるのでしょうか？コロナ禍の約3年で住宅ローンの返済猶予などを受けた件数は10万を超えています。減収など不測の事態で住宅ローンの返済に苦しめられる家計も少なくありません。

また、金利リスクもあります。住宅金融支援機構の4月調査では変動型金利を選ぶ割合が73.9%となっています。国土交通省の調べでは2020年度新規融資は約77万件で、金利リスクを負う借り入れを選ぶ人は足元で数十万に上る可能性が高いと予想されています。固定型が主流の米国と対照的な状況です。

金利上昇リスクがある変動型を選ぶ人ほど、住宅価格に対して高額なローンを組む矛盾もあるようです。住宅金融支援機構の調査では、変動型を選ぶ人の半数近くは住宅価格の90%超の融資を選んでいるようです。そのうち住宅ローンの諸費用なども合わせて住宅価格を超えた額を借りる「100%超融資」も約12%に上っています。日銀は止まらぬ円安にも金融緩和の継続を続けています。それでもいつかは金融政策を正常化していかなければならないと言われており、膨張が続く住宅ローンの現状は日本経済にとってのリスクとなりそうです。今後の動向に注目をしていきたいと思います。また、この不安定な情勢で住宅ローンを組まれている方は「借り換え」も検討される事をおススメします。

法人営業部 犬木 裕