3組に1組の夫婦が離婚する時代、売却時を意識しての不動産購入をご検討下さい！

■3組に1組の夫婦が離婚する時代になっている？！

不動産購入を検討する方の多くは結婚・出産を機にはじめるという方も多いと思います。それも幸せを感じての家探しとなりますので、その真逆の「離婚」時の不動産処分については考える事はほとんどありません。しかし、日本の離婚率は約35％前後になっており、2019年度の厚生労働省の調査によると離婚件数は約20万9,000件にものぼります。

https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/kakutei19/index.html　（厚労省HPより）

一方、婚姻件数は約59万9,000件にものぼりますが、３組に１組の夫婦が離婚しているというのが現状です。

その為、今回の「戸建てリノベINFO」では離婚時の不動産の処分について、少し解説をしたいと思います。

■夫婦が築いた財産に「共有財産」「特有財産」というものが存在する！

夫婦が結婚している間に築いた財産は、どちらの名義であっても「共有財産」と呼ばれ、全て分与の対象になります。具体的には、お金（現金、預金）、生命保険（積立型）、株券、不動産、年金などのほか、場合によっては退職金も含まれます。

また、ローンや借金といった「マイナスの財産」も分与の対象になります。しかし、どちらかが個人的に作った借金は共有財産に含まれません。

ちなみに、財産分与の対象にならないものとして「特有財産」というものが存在します。共有財産以外の、相手や自分だけが所有している財産は「特有財産」と呼ばれ、分与の対象にはなりません。たとえば、独身時代の貯金、嫁入り道具として持参した家財、どちらかの親から相続した遺産、別居後に築いた財産などがこれにあたります。

■今、熟年離婚が増えている？！

「夫が退職したら離婚したい」。「子供も大人となり、夫婦だけの生活は嫌だ」。と考える同居期間が長い夫婦の熟年離婚が増えているようです。厚生労働省の人口動態統計によると、同居期間が20年以上の離婚件数は2019年に4万強と10年以来9年ぶりに4万件を超えています。また、その際には、必ずと言って財産分与をどうするかが問題の中心になります。

若い世代の離婚では子どもの養育費や親権などを巡る話し合いになりやすい一方、50代以降の夫婦は子どもが独立しているケースが多く、養育費等の話し合いはほとんどありません。それに代わり、老後資金の話し合いとなります。

共有財産は名義にかかわらず2人で協力して得たと考えるため、分与の割合は2分の1ずつが基本となります。法律には明記されていませんが、判例に基づいて確立しているルールで話が進むケースが多いようです。財産分与を請求できるのは離婚後2年以内となりますので、注意が必要です。離婚するときに財産分与を取り決めていなかったり、決めていても離婚後に相手が財産を隠していたことが分かったりした場合は、2年以内であれば分与を請求できます。

■不動産を売却して現金に変える際の住宅ローンとの兼ね合いについて

不動産を売却して現金に変え、それを分け合う方法を解説したいと思います。住まいを現金化するには、まず住まいの査定をする必要があります。最近では下記のような自分でセルフ査定が出来る仕組みもありますので、参考にしてみて下さい。

＜マンションにお住まいの方の売却セルフ査定＞
マンションの売却をお考えの方に。AIによるかんたん査定システムです。マンション名を入力するだけで、推定売却価格や、賃貸に出した場合の推定賃料、過去の販売相場の推移などが分かります。ご利用には会員登録（無料）が必要となりますが、ぜひ、お試し下さい。

https://self-in.com/rchukai2/mdb　（気になるマンションの価値が分かるデータベース）

＜戸建て住宅にお住いの方の資産価値をセルフ査定＞
マンションも戸建ても利用可能な、AIによる資産価値の判定システムです。住所や築年数、専有面積などの基本情報と、売り出し希望価格を入力すると、価格の妥当性や流動性（売却のしやすさ）などが判定されます。こちらもご利用には会員登録（無料）が必要となりますが、ぜひ、お試し下さい。

https://self-in.com/rchukai2　（自宅に居ながらAI売却査定）

その後、実際に不動産会社が算出した物件の査定価格と残債の関係性から現金化までの道筋を決めます。査定額と残債の関係性は大きく2つあります。その２つとは「アンダーローンの状態」と「オーバーローンの状態」です。

住まいの査定額が残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、そのまま売却して現金化するのが最も簡単です。アンダーローンであれば、売却したお金でローンを返済し、残ったお金を夫婦平等に分け合うことができます。ただし、住まいに買い手が付くまで、不動産売却が済むまでは財産分与が終わらないという点には注意が必要です。

「オーバーローン」の状態とは、住まいの査定額が残債を下回る状態のことです。その場合は、「家を売却して残債は自己資金で清算する」、「任意売却によって家を売る」などといった方法で、住まいを現金化します。

任意売却とは、債権者の同意のもとに、ローンの残債があるなかで不動産を売却する売却方法のことです。通常、不動産の買い取りをしてもらうには抵当権が付いていると難しいために、不動産の売却額をローンの残債に充てます。不動産を売却してもローンの残債が完済しない場合は、貯金を充てたり、借り換えをしたりなどして、お金を工面して不動産を売却し、現金化します。

任意売却は、債権者である金融機関にとっては当初の予定通りにローンを完済しない、「金融事故」となるリスクがあり、任意売却の現金化は慎重に検討する必要があります。

いずれにせよ、このような流れを今後の参考にお役立て下さい。

法人営業部 犬木 裕