賃貸は贅沢な選択です

毎年1月～3月は不動産の繁忙期と言われます。

4月の新年度に向けて住環境の変更が行われやすいためだと言われます。
この時期に住宅系の雑誌を賑わせるテーマは「賃貸VS購入」です。
今回は賃貸は贅沢な選択だ、というお話になります。

私が良く視聴しているビジネス系youtuberが、買ってはいけないものTOP5の中に不動産を挙げていました。
価格が不透明であることと、購入した家に行動が縛られるという主張でした。
確かに一度家を購入してしまうと賃貸のように気軽に住み替えることは難しいです。
職業と居住地は密接な関係があるので、家を買って動けないと、職業選択の可能性を大きく毀損してしまうという意見ももっともに聞こえます。

ところでよく見る「賃貸VS購入」って何に対して競ってるんでしょうね？
資産性？将来性？住みやすさ？人生の豊かさ？
結局のところ「賃貸VS購入」というワードだけが独り歩きして、賃貸・購入のメリットデメリットを双方記載するという玉虫色の記事になることが多いと思います。

さて、まずはビジネス系youtuberさんの話に戻します。
この方は自らを「効率の鬼」と呼ぶくらい生産性向上にこだわりを持って生きているそうです。
生産性を重んじると職住近接は重要な要素なので、比較的資産性の高いエリアに住むことになります。
イメージするなら、渋谷に務めているので渋谷近郊に住むといった感じです。

ここで問題が発生します。

都市部における職住近接はお金がかかるのです。人気エリアの賃料は高いですから。
そりゃあ誰だって満員電車は嫌ですし、通勤時間は短ければ短い方が他にできることが増えます。
ただ、その時間を確保するのに投じる費用が見合ってますか？という話です。
東京に限らず都市部の職住近接は誰もができることではありません。
当然ながら中心部に近くなればなるほどその土地の利用価値が上がるため、都心駅近で格安物件というのは一般的には存在しえないのです。
つまりごく一部のお金持ちが許された贅沢な選択というのが現状です。
※ちなみにこの記事はファミリー層向けの記事です。単身者は住まいに対する条件がかなり異なるのでここには当てはまりません。（渋谷駅近郊のネットカフェ住人は職住近接を安価に実現してますよね）

購入派の意見も様々ですが、賃料を消費しないというのが一番です。
今は超低金利なので、長期間ローンの返済額の方が賃料よりもだいぶ安いです。
仮に4000万円を35年ローンで借りたとします。
変動は計算がめんどくさいので、全期間固定のフラット35の2021年1月金利を利用します。（元利均等・団信なし）
月々の返済額は11万4599円です。
エリアにもよりますが、新築でなければ3LDK～4LDKのファミリータイプが選択できます。
対して中古のファミリータイプが4000万円くらいのエリアだと、同じ広さの物件を借りるのに15万円以上かかったりします。

わかりやすくするために購入4000万円VS賃貸15万円/月で、15年住んだと考えましょう。
賃貸で15年住むと、賃料合計は2700万円です。（更新その他諸経費含まず）
購入で15年間返済すると返済金額は2063万円です。（元利均等なのでこの時点での残高は2470万円です）
賃貸派や一部のFPはこの金額を比較してしまうのです。
つまり差額700万円くらいなら、移動の自由を確保した方が良いのではないか？と。

この点が個人的に「賃貸VS購入」で一番気に入らない点です。
売却のことをまったく想定していないのです。

4000万円で購入した物件がたった15年で半値以下に下がるとしたら、今の不動産市場は大崩れです。
当然、不動産市場は経済的要素で左右されるので、これまでの15年が今後15年続くとは限りません。
ただ、それを言ったらどのような投資も博打だとする暴言と等しく、リスクはもちろんあるものの、必要な情報を適切に判断すればそれほど分の悪い話でもありません。

先ほどの例で、4000万円の物件が15年後に半値の2000万円で売れたとします。
それでもそれまで返済した総額とローン残債を合計しても2533万円。
もちろん不動産取引時の諸経費や税金を考えなければならないですが、諸手を挙げて賃貸！というほどのリスクでしょうか？
もう1点、賃貸15万円と4000万円購入の大きな違いが、月々の約3万5千円です。
浮いた分を考えなしで旅行などで消費してしまったら目も当てられないですが、この約3万5千円が貯蓄に回せたらどうでしょうか？
15年は大きな差になりますね。
毎月その金額を支払わなければならない賃貸と、自由に選択できる余力ができる買い方であれば、どちらがより安全な選択でしょうか？
※2000万円と切りのいい数字で出しましたが、15年で半値はあり得ないです。そもそもそんな物件を買ってはいけないという別の話です。

ここまで書いておいてなんですが、だからと言って万人が不動産を購入すべし！とは言い切れません。
特に一部の住宅業者の売り文句である「今の賃料で家が買える」は大反対です。
購入が賃貸派に対して圧倒的に有利なのは、月々のコストが低く抑えられるという点です。このメリットを捨てて、背伸びした物件を購入してはいけません。
また、住宅購入＝新築とお考えの方も購入は見合わせた方がいいです。
新築は賃貸以上に贅沢な選択だからです。※物件にもよりますが、15年で半値が起こり得ます。

買う家の選択も重要です。

15年～20年くらいを居住期間と想定して、比較的資産目減りが低く、必要になったら早めに売れる物件を選ぶ必要があります。
多くの人がそれが難しいと仰られますが、実はこれもそれほど難しい判断ではありません。
個人的な事情を妥協して、立地を重視した判断基準を持つだけです。
決して実家が近いからとか、子供の学区域などといった理由でエリアを選んではいけないのです。
冒頭に触れたyoutuberさんですが、自称「効率の鬼」みたいなので、さぞ資産価値の高い物件が選択できることでしょう。
ただ、この方は2年おきくらいで住環境を変えるという趣味もお持ちのようですが。
独身のうちは大都会を渡り歩くという贅沢も良いかもしれません。

住宅ローンの融資を受けるためには、安定した職業やある程度の収入が必要なため、不動産購入は賃貸よりも贅沢な選択だと思われがちですが、実際のところそんなことはなく、いつまでも賃貸に住んでる方がよっぽど贅沢ですよ、というお話でした。

不動産会社に行くとこういった話を聞くことができますので、今賃貸住宅に住んでいる方は、一度相談に行ってみることをお勧めします。
特に結婚されている方は、将来に対する考え方の擦り合わせを行う良い機会なので、検討されることをお勧めします。