マイナス情報こそ重要！家探しはSelFin(セルフィン)/物件提案ロボを活用しましょう！その１
SelFin(セルフィン)/物件提案ロボのリリースから早い事で約2年が経ちました。
お蔭様で、SelFin(セルフィン)/物件提案ロボをご利用いただき、家探しをされる方が6000名を超えています。
そこで本日は、原点に立ち返り、SelFin(セルフィン)/物件提案ロボで判定される項目について、ご説明をさせていただきたいと思います。
SelFin(セルフィン)/物件提案ロボはもともと不動産購入の経験が少ない消費者の方と不動産事業者との情報の非対称性解消のためにツールとしてリリースしました。
まずはSelFin(セルフィン)について解説させていただきます。
■ SelFin(セルフィン)について
SelFin(セルフィン)とは『買ってはいけない不動産を判定できるＷＥＢアプリ』です。
■ SelFin(セルフィン)の特徴
１.SelFin(セルフィン)では中古マンションは「収益還元法」による価格査定、中古戸建は「取引事例法」を用いて価格査定をしています。
現在、価格査定サイトは多く存在しますが、そのすべてが「取引事例法」によるものです。
ネット上に存在する物件情報をクローラーと呼ばれるロボットで集めて表示させています。
ネットでは売り出し価格しか表示されていないため、割高になる傾向があるようです。
それに対しセルフィンは、各駅ごと、自治体ごとの賃料相場を算出し、その賃料をベースに価格の妥当性を算出しています。
全国統一の算出基準で価格を査定しています。
〇査定方法は企業秘密の為「独自のアルゴリズム」という表現になりますが、例えば部屋の向き」「何階建てか」「総戸数」「その地域の平均階高」等までも賃料査定の判断基準となり、その項目は30項目近くにもなります。
〇アルゴリズムは随時更新いたします。入力された物件情報などをもとに、機械学習機能などでアルゴリズムは随時改善致します。
〇プレミアムマンションやリノベーションなどの個別事情は反映されません。
割高なプレミアムマンションはそのまま割高と表示されます。また、嫌悪施設などその地域の特殊事情で安い場合も反映されません。その為、事業者による買取再販売物件等は割高に表示されるケースが多くなります。
〇全国7割以上の物件が、セルフィンの価格レンジに収まっています
セルフィンが表示する価格よりも割高物件が約15％、割安物件が15％存在することが分かっています。（セルフィンは、売り出し価格に合わせるような調整は一切行っていません。）
２．SelFin(セルフィン)での「街力」表示
「街力」とは、全国の自治体別に、人口、昼夜間人口などから「街力」を設定しています。全国平均が100となります。また、流動性スコアは、街力と駅からの距離で流動性スコアを算出しています。
３．SelFin(セルフィン)での「耐震性」判定
耐震性は、築年月から対象住宅の耐震性のリスクを表示しています。
４．SelFin(セルフィン)での「減税」判定
住宅ローン減税とフラット35の融資条件を満たしているかどうか判定しています。
５．SelFin(セルフィン)では中古マンションは「管理状況」、中古戸建は「土地の資産性」を判定
マンションの管理状況については、発表されている平均管理費や、ガイドラインで示されている積立金の平均とのかい離で判定しています。
管理費・・・・・不動産経済研究所「首都圏マンション管理費調査」、修繕積立金・・・国土交通省 マンション積立金ガイドライン
戸建て住宅の土地の資産性については接道状況や建蔽率・容積率、セットバックの有無など、土地の資産性に影響を及ぼす項目について判定します。
いずれにせよ、現在の家探しは不動産事業者に頼らずとも消費者自らＷＥＢシステムを通じて出来る時代です。
勿論、最終的には内見や不動産売買契約等の手続きは不動産事業者を通じなければできませんので、上記のＷＥＢシステムを活用し、相談したい物件が出てきたら、当社にご相談をいただければ幸いです。
法人営業部 犬木 裕
