海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し ３ 【事前準備～売買契約締結 編 １／９】
海外赴任者 帰任に備えた日本の家探し」シリーズ。今回は、住宅購入の事前準備についてご説明したいと思います。現金で購入できるのであれば話は早いですが、家を買うほどの大金を用意できる方は稀です。住宅ローンを組んで買う方が殆どでしょうから、そこを少し掘り下げてみましょう。
■ＳＴＥＰ １ 「事前準備」
【一般的なスケジュール】1～2週間程度
→書類のやりとりをメール又はＦＡＸで行なえる環境にあれば、海外にいても手続きができます。
1.ローン打診
現在の不動産取引の慣習では、内見を経て購入希望物件が出てきた時に、慌てて住宅ローンの事前審査を手配します。もし、ここでローン審査が否認となってしまえば、それまでに要した時間や労力は全て無駄になってしまいます（お客様も不動産業者も）。ご勤務先で提携の銀行がある場合には、そこにローンが借りられそうか？借りられるのであればいくら位まで調達できそうか？など、詳しく聞いてみましょう。過去にクレジットカードの引き落としができなかった時がある、ローンの支払い遅延の経験がある、学生時代に税金を滞納したことがある、というような方は要注意です。細かい話ですが、携帯の本体代金を分割払いにしている方は、それも借入とみなされて融資の審査が行われます。ネット上で事前審査を行なっている金融機関もありますので、並行して審査を申込んでみましょう。
２．資金計画
ここは非常に重要な部分で、「お手元の自己資金額」、「希望物件種別（戸建てorマンション）」、「与信力（勤務先、勤続年数、既存借入の有無等）」によって、ベストな方法が変わります。住宅を購入する時には、「物件価格＋リフォーム（又は新築）＋諸費用」が必要です。この内、住宅ローンが融資の対象としているのは、「物件価格」と「諸費用」と「新築」です。「リフォーム」については、ようやく最近になって融資対象とする銀行が増えてきましたが、まだ融資対象としていない銀行もありますので、注意が必要です。銀行的には担保価値の無いものに対して融資をするというのはハードルが高いのですね。もしローンで組めない場合には、自己資金から拠出しなければなりません。例えば、自己資金が400万円、中古戸建の物件が気に入り、リフォームで必要な金額が1,000万円だった場合には、600万円の現金が不足することになります。「だったら、リフォーム部分を融資してくれる銀行を選べばいいじゃないか」という話になるのですが、ここには銀行の審査のハードルがあり、お客様の与信力によって、「あなたの場合には○○円まで」とか、「リフォーム部分まで借りる場合には金利優遇はできません（※）」というような条件が付いたりします。この審査基準は銀行によって違いますので、色々と打診した中でもっとも有利な条件を提示してきたところを選択すればいいわけですが、自己資金が多くあるのであればリフォーム部分の融資は考えなくてもすむので、金利が安いところを本命に考えればいいかとなりますし、自己資金が少ないのであれば、リフォームを融資対象にしている銀行の中からベストなところを選ぶか、そもそもあまり大きなリフォームが必要ない物件（あるいは新築）のなかで探していくというような方法をとります。なお、リフォームの規模は、マンションよりも戸建ての方が大きくなることが多いです。マンションは家の中身だけ（内装、設備）をリフォームすればいいのに対し、戸建ての場合は、築年が古ければ耐震補強や、外壁・屋根の塗装のように、性能に直結するところを実施しなければならないこともある為、金額が大きくなります。
（大きくなるのがダメということではありませんので、誤解なきようお願い致します。）
※銀行のホームページに掲載されている住宅ローン金利を見ると、「▲○％～○％」のように優遇幅が記載されているのは、お客様の与信力によって、融資の金利が変わるという意味です。雑な表現をすると、例えば銀行的に積極的に融資をしたい公務員さんだったら金利引下げ幅は最優遇の▲1.875％、中小企業・勤続1年だったら▲1.5％というようなことです。
リニュアル仲介ではこのようなことについても適切にアドバイスさせて頂きながら、お客様のお住まい探しをお手伝いしております。住宅購入を検討の方は是非ご相談下さい。
リニュアル仲介本部パイロット店 エージェント石川でした。
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