地目とは？住宅を建てられる土地・建てられない土地の違い
■地目の種類は23種類
地目は土地の用途の種類のことを指し、不動産登記法により、土地の登記事項証明書に記載される情報のひとつです。
地目は以下23種類あります。
【地目一覧】
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地です。
上記23種類の地目のうち、宅地・山林・原野・雑種地は、法令上の条件を満たせば住宅を建築できる場合があります。
また、田・畑については農地転用などの手続きを行い、宅地として利用できる状態になれば住宅の建築が可能になります。
【地目区分 一覧】…登記地目と現況地目は一致していること（使用目的と実際の使われ方が同じであること）が一般的です。
・登記地目…法務局に登記されている地目のこと
・現況地目…その土地の使われ方、実態によって判断された地目のこと
・課税地目…固定資産の評価基準を目的に決められた地目のこと
「固定資産税納税通知書」に記載されています。
■賃貸経営がはじめられる「地目」
住宅を建てられる地目…宅地、山林、原野、雑種地
地目変更を行えば、住宅を建てられる地目…田、畑
1.宅地
宅地とは
建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
市街地で土地探しをする場合、多くの土地の地目は「宅地」であることが一般的です。
また、地目以外にも建築基準法や都市計画法の制限を受けることがあります。
中でも、都市計画法の地域地区のひとつである「用途地域」が指定されているかによって、建てられる建物の種類が異なります。
宅地は、アパート建築も可能です。
2.山林・原野・雑種地
・山林とは…耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
・原野とは…耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
・雑種地とは…他22種のいずれにも該当しない土地
山林・原野・雑種地は、必ずしも事前に宅地へ地目変更しなければ建物を建築できないわけではありません。
ただし、金融機関の融資条件や建築後の利用状況によっては、宅地への地目変更を求められる場合があります。
また「宅地」より固定資産税が安くなりますが、固定資産税は登記とは関係なく、役所の職員が実態を見て宅地として課税するのが一般的です。
3. 田・畑
田とは…農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑とは…農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
田・畑ともに、地目変更の農地転用手続きを行うことで、宅地として利用することが可能ですが、
その際には、農地法の観点からも問題がないと判断される必要があります。
■駐車場経営がはじめられる「地目」
一般的に駐車場経営がはじめられる地目は「雑種地」です。
雑種地とは
他22種のいずれにも該当しない土地
駐車場経営は、地目も「雑種地」のまま、かつ少ない初期投資で始められる「ハードルが低い土地活用」です。
ハードルや手間が少ない分、深く考えず気軽に始めてしまい、損失を出したりほとんど儲からなかったりするケースもゼロではありません。
■地目の基礎知識
地目の確認方法と、建築物を建てられる「宅地」に変更する地目の変更方法について解説します。
1.地目の確認方法
・インターネットで登記記録を確認する
・法務省が運営している「登記・供託オンライン申請システム」を使えば、インターネット上で登記記録を確認することができます。
・法務局の窓口でも同様に確認が可能です。
・固定資産税納税通知書を確認する
その年の1月1日時点で土地を所有している場合は、固定資産税を納付した後に届く「固定資産税納税通知書」を確認しましょう。
2.地目の変更方法
地目の種類によっては、法務局へ届出・申請をすることで、地目を変更することができます。
田・畑の地目変更は一般的に「農地転用」と呼ばれ、農業委員会の許可が必要となるなど、手続きが追加で必要になります。
また、手続きを行政書士に依頼するケースが一般的です。
■地目変更の手続き
1.土地家屋調査士に依頼する
地目を変更するには、法務局に「登記申請書」を提出する必要があります。
自分で申請することもできますが、書類の準備など専門的な知識が必要なことも多く、煩雑なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
【土地家屋調査士に依頼するメリット】
煩雑な手続きを代理で申請してくれる
法務局が現地を見に来ることがない
土地家屋調査士であれば、法務局と同程度に登記の専門家であると判断されるため、法務局が現地を見に来ることがありません。
まとめ
地目は土地の利用状況を示す重要な情報であり、住宅やアパート、駐車場など、どのような活用ができるかを判断する際の基準の一つになります。
ただし、住宅を建てられるかどうかは地目だけで決まるものではありません。建築基準法や都市計画法、農地法など、さまざまな法令の条件を満たす必要があります。
実は私自身も自宅の建て替えの際、建築基準法で定められている接道要件を満たすため、田畑の一部を道路として利用できるよう手続きを行った経験があります。
接道要件とは、原則として「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していること」を指します。
その際、道路として利用する部分の地目は雑種地となりました。
農地転用や地目変更には、多くの手続きや時間、費用がかかります。
田や畑は比較的安価に売り出されていることがありますが、「安いから」という理由だけで購入すると、思わぬ手続きや費用が発生することもあります。
土地を購入する際は、事前に地目や法令上の制限を十分に確認し、土地家屋調査士や行政書士、不動産会社などの専門家へ相談しながら進めることをおすすめします。
