不動産購入の際に注意すべき担保評価の落とし穴

不動産購入を検討する皆さん、担保評価の減少が起こる可能性のある物件の特徴について知っておくことは非常に重要です。
金融機関によっては、特に厳しい評価基準を持っている場合があります。
例えば、昔の長屋スタイルに似たテラスハウスの一部などは、市場での流通性が低いと見なされ、それが原因で住宅ローンの承認が得られないこともあります。

また、床面積が小さい物件も問題視されることがあります。つては40平米未満の物件は購入対象外とされることが多かったですが、現在では30平米以上であれば、住宅金融支援機構の「フラット35」などの融資プログラムが利用可能です。
しかし、銀行側は購入者がワンルームマンションやコンパクトマンションを購入し、賃貸に出す可能性を懸念しています。
住宅ローンは基本的に自己居住用の住宅購入に対してのみ有利な金利で提供され、投資目的での購入は一般的にはアパートローン（金利3~4%）が適用されます。

さらに、銀行は単身者へのローン発行に対しても厳しくなっています。
特に違法建築と判断される物件は、ほとんどの場合、融資の対象外となります。
1990年代の中古戸建てなどは、建蔽率や容積率を超えていることが少なくなく、これらは違法建築に該当します。
過去には容積率オーバーでも一定の範囲内であれば許容されることがありましたが、現在では1%以上のオーバーでも融資が拒否されることが一般的です。

中古の小型マンションを購入する際には、登記簿上の区分が「居宅」であることを確認することが重要です。
「事務所」として登記されている物件は住宅ローンの対象外となります。

一方で、築年数が古いマンションの場合、過去には厳しい評価がされていましたが、最近では流通性がある場合や資産価値が高い場合には融資を受けられるケースもあります。
ただし、古いマンションは建て替えが難しいため、住宅ローンの審査において築年数が考慮されない銀行も少ないですが存在します。

また、マンションの管理状況や長期修繕計画のチェックが強化されています。
特に旧耐震基準に準拠したマンションで、耐震診断を受けていない場合や耐震補強工事が行われていない場合は、融資の対象外になることが多いです。

40平米未満の物件、旧耐震基準の建物、違法建築物件など、特定の条件を満たす物件は多くの金融機関で取り扱いがなく、住宅ローンの利用が難しいことがあります。
不明な点があれば、日頃から不動産取引に携わるエージェントに相談してください。

以上、エージェント中田よりお伝えしました。