中古マンションの選択方法「狙い目」について

マンション価格の上昇が続いています。新築が高騰する中、中古マンションを選択し、リノベーション、DIYを行い、自分達の生活を手にする人も増えています。中古住宅は新築に比べ価格を抑えられるのが魅力です。しかし、築年数や管理の状況など価格が変化する要素も多く、中古マンションを選択するコツや注意点もあります。そこで今回は中古マンションの選択方法等を解説したいと思います。

■中古マンションの平均成約価格を把握るようにしましょう！

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏１都３県で2022年10～12月期の中古マンション平均成約価格は4395万円と、前年同期に比べて11％上昇しました。近畿圏2府４県でも、公益社団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）がまとめた同じ期の平均成約価格は2754万円で同7.1％の上昇だったようです。いずれにせよ、このようなデータを住宅購入の参考にお役立ていただきたいと思います。
http://www.reins.or.jp/

■不動産購入前には「資金計画」を考慮する！

中古か新築かを問わず、マンションを購入する際にまず考えなければならないのが資金計画です。マンション価格が高騰した一因は住宅ローンの低金利が続き、多くの資金が借りやすくなった事が挙げられます。首都圏の新築マンション購入者の平均借入額は2021年に約4900万円だったという調査結果もあるようです。しかし、借りやすい分、収入に対する借入額が過剰になりやすいとの指摘も多くあり、注意が必要です。

例えば貯蓄がほとんどない状態で、購入費用の全額を変動型金利の住宅ローンで借りると、将来、金利上昇の際には利息が膨らみ、返済が難しくなる可能性があります。売却しようと思っても、値下がりしていてローンの残債が売却額を上回り「オーバーローン」の状態になると、その後の生活設計を大きく狂わせる要因となります。収入などを踏まえ、無理の無い範囲で予算を決めて欲しいと思います。

予算内で希望マンションの購入が難しい場合は、借り入れを増やすなど資金面で無理をするのではなく、物件の対象を広げる事を検討して欲しいと思います。例えば「立地」条件を変えるのも1案です。本来であれば、不動産購入の際には「立地」にこだわり、なるべく好立地の不動産購入をご検討いただきたいと思います。しかし、予算を大きく抑える事ができるのは「立地」を変更する事で比較的簡単に出来ます。立地は大きく分けて、都心からの距離や通勤時間など「広域的な立地」と、最寄り駅からの距離という「狭域的な立地」があります。本来であれば、広域的な立地の方が重要と言われますが、予算の兼ね合いでご調整をしていただけると良いのではないでしょうか？

駅に近いマンションは人気で、駅からの距離は物件価格にも大きく影響しがちです。逆に駅から少し離れた物件は価格が下がりやすいと言われます。例えば希望する駅から徒歩5分の物件に手が届かなければ、同じ駅でも徒歩7分以内の物件、10分以内の物件と条件を広げていく事で予算に合ったマンションが見るかる場合も出てきます。このような条件変更は駅周辺の商業施設など利便性は変わらず、通勤時間もあまり長くならず、手の届く価格なら許容できるのかもしれません。

物件の築年数も価格に影響します。勿論、新しいマンションの方が快適な事が多いかもしれませんが、価格を含めた魅力は簡単には判断できません。東日本レインズの調査によると、新規に売り出された中古マンションの平均面積を築年数別にみると、21年～25年が最も広く、子供がいる家庭の場合は、少し広めのマンションを希望するなら築20年を超す物件が狙い目なのかもしれません。平均価格も築年数が増えるにつれて安くなる傾向がありますが、築15年を過ぎると下がり方が緩やかになる事を知っておくと良いのかもしれません。

■中古マンション選びは「管理状況」にも目を向ける！

中古マンションを選択する際、管理状態についても確認をおススメします。「マンションは管理を買え」と言われるぐらい非常に重要です。建物の外見が重要な判断材料にもなりますし、エントランスや駐輪場、ごみ置き場などの共用部がきれいに維持されているかも重要なポイントです。中古マンションを購入する前には、マンションがきちんと管理されているかどうか、チェックを忘れずにして下さい。管理会社だけでなく、住民がマンションの資産価値を維持しようと意識されているかどうかも大きなポイントなります。住民の管理に対する意識の高いマンションは資産価値が下がりにくいと言われます。実際に同じような立地、面積、築年数のマンションでも外見の違いで成約価格に大きな差が出る事も珍しくありません。また、マンションを購入する前に、修繕積立金や管理費の長期間滞納している区分所有者がいないかどうかも確認していただきたいと思います。修繕積立金は滞納が無かったとしても、そもそも大規模修繕に必要が額に足りていないケースも少なくありません。

■自然災害で被害にあうと一気にマンションの資産価値を毀損する？！

自然災害などで被害に遭うと、マンションの資産価値が下がる事もあります。耐震性と水害に遭う可能性についても確認をされる事をおススメします。耐震性については建物が1981年の新耐震基準に合致しているか、耐震改修工事済みかなども確認し、自治体が公表している地盤マップやハザードマップを参考にしていただきたいと思います。いずれにせよ、中古マンション購入をする際には、物件以外の確認要素が沢山あります。今後の参考にお役立て下さい。

法人営業部 犬木 裕